万物云付港IPO，冲刺智慧社区空间管理“最后一百米”

万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）是万科集团旗下的控股子公司，成立于1990年，在2020年10月由万科物业发展股份有限公司更名而来，主要经营物业服务，也是万科做“城市配套服务商”的重要一环。

从六百多页的招股书中，万物云描述了关于其运营情况，募资用途，扩张状况等。其中在开篇就描述了万物云的业务板块主要分为三方面，包括社区（万科物业）、商企（万物梁行）和城市空间（万物云城），以及AIoT及BPaaS解决方案（万睿科技）这“三驾马车”协调驱动打造全域空间服务。

这里也和去年万物云董事会主席朱保全解释的“物业是我们最早的初心业务，云是我们期望的未来”，并“将把科技、云服务作为我们未来重仓投资的方向”相符合。万物云期望打造成“平台型企业”，成为物管行业的“第一朵云”。

但从招股书披露的数据来看，2021年万物云实现总营收为237.05亿元，其中社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务分别为131.61亿元、86.93亿元、18.5亿元，AIoT及BPaaS解决方案服务占比较少，主要还是以传统物业为主。

从毛利率来看，万物云整体毛利率约为17.7%、18.5%、17.0%，呈逐年走低趋势。其中三大板块业务中的社区空间居住消费服务近三年的毛利率分别为16.1%、18.7%、15.8%，招股书中表明2021年社区空间居住消费服务的毛利率降低至15.8%主要是因为社保优惠政策在2021年被取消，这也是大部分物业公司在此年度毛利率下降的共同原因，其次是因为万物云在提高服务质量上增加的成本投入。商企和城市空间综合服务分别为20.5%、17.2%、15.9%，AIoT及BPaaS解决方案服务分别为21.2%、24.6%、29.9%，此版块的收入带来了相对较高的毛利率。

万物云对此表示AIoT及BPaaS解决方案服务在2019年处于开发的早期阶段，于2020年才开始商业化，以及后续不断更新使AIoT及BPaaS解决方案服务产品趋于多样化。

值得注意的是，在万物云的收入中，来自万科集团产生的收入占总营收的16.1%，其中物业服务收入方面万科集团占比超过60%。

截至2021年12月31日，万物云住宅物业服务涉及2823个住宅物业，总建筑面积6.6亿平方米，在管住宅及商企物业建筑面积已达约7.85亿平方米，但智慧方案服务只占了总营收的7.8%，可见传统物业公司转型依旧存在阻力，打造智慧社区之路需循序渐进。

AIoT及BPaaS解决方案服务中AIoT解决方案占比60%以上，面向中小型企业需求的BPaaS服务相对较弱。

而这一部分主要来自万物云旗下的万睿科技和第五空间，专注打造科技空间服务，提供AIoT智慧空间解决方案以及打造社区服务化平台。

2021年万科集团分拆万物云在香港交易所发行境外上市外资股股票并上市，表示分拆上市有助于突出万科在空间科技服务领域的发展优势，因而作为物管企业巨头，万物云会上市是万众所期。

在物业领域，碧桂园可谓是龙头大哥，在综合实力和项目规模都位列行业第一，在2019年和2020年万物云的营收都比碧桂园服务同期营收高出许多，但在2021年碧桂园不断扩张反超万物云成为行业第一，在管面积达到7.7亿平方米，通过扩张实现了对其他物管企业的碾压。

万物云在招股书中也表示募资用途主要包括“全国范围内扩张、扩大业务底盘、实现规模经济、创造新业务机会”四个方面，而万物云打造的“三驾马车”有别于传统物管企业，旨在突出创新点——空间科技服务。

万物云的空间科技服务想要打破传统的物业管理模式，减少人力成本，实现科技便捷管控等。主要围绕业主需求，提供智慧社区服务，智慧家装服务、社区安防服务等社区增值服务业务。而万物云的第五空间是解决现在智慧社区服务最后一百米的主力，这最后一百米是口终端。

第五空间打造链接社区居民和社区商业的平台，加强社区数据的利用效率，提供精准商业化智能服务。2021年万物云的社区增值服务收入为134.6亿元，而碧桂园只有33.23亿元，从数据上看，万物云的第五空间是未来物业可挖掘的蓝海。

据克而瑞显示，预计 2030基础物业服务市场规模将超过 2 万亿，从基础物业服务到增值物业服务，整体市场规模或达到3万亿。

物业存量市场巨大，增量市场可观，万物云在这份招股书中着重强调了自身“空间服务”、“城市服务”的定位，此次冲刺社区空间科技服务最后一百米，百亿市值企业即将从竞争赛道中脱颖而出。

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除已标注的图，其他图源均为万物云招股书。

参考来源：

万物云招股书

观点：万物云赴港上市，物业江湖要变天