琶洲村全面改造，中洲交易中心成为目前最大赢家？

    2009年11月26日电/明通新闻专线/10月20日，保利地产以1.42亿元的底价独吞琶洲村超过64万平方米的土地，但要承担总计约44.7亿元的改造成本。由于此次土地出让广州市国土房管局提出的条件十分苛刻，挂牌投标者仅保利一家，广州房地产业内有人惊呼，“国土房管局为保利度身定做了招标门槛”。这次出让的土地以金融商务用地为主，目前在琶洲区域，保利的顶级写字楼项目保利国际广场已经基本售罄，在售的琶洲新建写字楼项目仅中洲交易中心一个，得益于琶洲村的改造，中洲交易中心目前受到业界的关注度越来越高。保利以底价拿下的这块琶洲土地究竟价值几何？保利究竟能在琶洲收获多少真金白银？为何琶洲的每一次土地出让都能引起广州乃至全国的广泛关注？一切还得从琶洲区域的自身价值谈起。

    不断变迁的广州商务核心区

    广州，因其卓越的地理位置，自古以来就是南中国的商贸重镇与经济核心。广州因明清时代的一口通商成为中国最早开放的城市，又因为计划经济时代“广交会”的落户成为中国唯一一个“始终开放”的城市。20世纪70年代末期开始，随着中国大陆的全面开放，广州一举跃居为东亚地区国际化的中国一线大都市，GDP的增长速度已经连续十年超过北京、上海，至今仍列中国第一。广州的高速发展离不开商务核心区，与北京、上海不同的是，广州至今没有形成诸如北京的国贸、上海的陆家嘴这样的都市集中商务核心区。几十年来，广州的商务核心区一再迁移，而这几次迁移之后正是代表了广州经济的发展历程。

    70年代的海珠广场

    70年代末，在中国这个东方睡狮刚刚苏醒之际，广州由于延绵多年的商贸积累，海珠广场商务区已经初见规模。2009年上映的国产谍战电影《秋喜》用多个镜头展现了海珠广场以及附近的海珠桥昔日的繁华。然而，这个建国之前便开始兴起的商务区域渐渐难以承载广州急剧膨胀的经济发展空间。如今，人们还在为此地“海珠丹心”之景荡然无存而惋惜，海珠广场也因为广州的城市改造而没于喧嚣。

    80年代的环市东

    80年代，在那位伟人在中国的南海边画下一个圈之后，广州的经济凭借着政策优势发展再一次加速。依靠着人力资源成本的比较优势，外向型经济让珠三角成为中国经济版图上的一条小龙，而这条小龙的龙头，是广州的环市东“都会经济圈”。至今，环市东路区域还坐落着那几座载入中国改革开放史册建筑，白云宾馆、花园酒店，这些都是中国最早与世界服务业领先水平接轨的翘楚。不过，“老广”聚集的越秀区最终没能留住广州的商务中心区，旧城区交通等资源在飞速发展的经济面前显得捉襟见肘。从越秀区手中接过商务中心区接力棒的，是90年代的天河区天河北路区域。

    90年代的天河北

    天河区天河北路区域的发力始自1987年在广州召开的第六届全国运动会，天河区雄伟的广州体育中心为腹地天河北开启了宽广的发展空间，广州的90年代就这样提前开始了。天河北的崛起不仅仅是广州商务中心区的简单迁移，更是广州经济结构升级的表现。与环市东路相比，天河北显然更接近现代市场经济的结构要求，IT、金融、广告等现代服务业象征着广州开始真正接近国际标准的地区经济核心城市。当2001年广州地标中信大厦屹立在天河北的核心区域之时，天河北开始真正变得耀眼起来。不过，之后出现的情况让一些人始料未及，昔日环市东区域遇到的问题很快便成为天河北的烦恼。今天的天河北及其附近区域，拥有全广州最著名的几个堵点。广州的核心商务区再一次有了迁移的需要，这一次，广州的决策者们选择了珠江新城。

    新世纪的珠江新城

    再没有比地标建筑的落户更能彰显一个区域在城市中的地位了，当新广州电视观光塔在珠江新城的江畔日益成型之时，广州人给她起了一个可爱的绰号：小蛮腰。新旧“老广”们的自豪再一次燃起，很多人觉得小蛮腰显然美过北京的“大裤衩”。2009年的11月，小蛮腰有了学名——海心塔。与小蛮腰相伴的，是摩天建筑国际金融中心，广州人将其简称为“西塔”，不远的将来，另一座同样宏伟的东塔会与西塔并肩站在珠江新城。今天的珠江新城，时刻都有十几个写字楼工地同时开工。珠江新城取代天河北已经成为正在发生的事实，拥有新高度的新地标俯视着旧地标，中信大厦的光环早已变得黯淡。不过，实事求是的说，珠江新城也并不是完美无缺的商务核心区，过快的发展和并不连贯的规划让珠江新城的基础设施至今没有完善。同时，由于写字楼过于密集，过高的容积率也开始成为珠江新城的一块心病。有人说，在广州，堵车在天河北，迷路在珠江新城。

    这次，轮到了琶洲？

    实际上，与“小蛮腰”和“西塔”一起成为广州新地标的还有另一个庞大建筑，这就是珠江新城不远处的琶洲会展中心。2008年起，广州最著名的城市名片：中国第一展广交会永久在琶洲落户。在广州的城市宣传招贴中，相伴小蛮腰和西塔的，正是琶洲会展中心这个气势恢弘的波浪形建筑。琶洲的地理环境十分优越，她背靠万亩果林，紧依珠江新城、五山高校群和广州大学城，珠江河道环绕四周。虽然琶洲是广州新开发的城区，但是政府已经在琶洲基本建成了六纵六横的交通网络，琶洲已经成为广州城内交通最便捷的区域之一。

充满活力与张力的琶洲—员村地区，中洲交易中心恰处核心位置

    CBR概念将琶洲推向广州核心

    这一切源于广州市政府遵循国际惯例，开始培植广州真正的中央商务区域，与传统的中央商务区（CBD，Central Business District）不同的是，这次广州市政府提出的规划是将珠江新城及附近的琶洲和员村区域组合起来，形成中央商务带（CBR，Central Business Region）。政府，这个在中国的市场经济发展过程中从未缺席过的力量，正成为琶洲发展的强大推动力。

    在广州市政府公布规划方案中，琶洲及其附近区域被描绘为“会展、金融、商贸”三大引擎合力推动的国际城市中央商务核心区，实力、活力、魅力三位一体的复合型新城市滨水中心区。在广州市城市规划设计所和美国FSA建筑师事务所联合编制的“琶洲—员村地区城市设计”中，珠江新城、员村、琶洲被设计为广州的“中央商务带”的三个核心，琶洲作为其中的中央会展区，功能定位于现代会展、会展服务、科技研发。这个获得政府首肯并开始执行的优胜规划方案，将琶洲冠以“张力”，与充满“活力”员村一起构成广州的发展新核心。琶洲站在了广州经济发展起跑线的最前列。

从海心塔450米高空俯瞰未来琶洲

    政府力挺琶洲，宏大投入奠定琶洲发展基础

    政府对琶洲的规划，源于广州城市发展的必然。旧城区的各种资源日益捉襟见肘，各种成本日益高涨，势必需要扩展新的城市空间。这意味着，新的城市中心的建设与发展，政府的先行力量必不可缺。琶洲的开发说明了这一点。政府在琶洲的基础设施投入规模十分巨大：规划中，琶洲的内部交通由一条东西走向的主干道,一条环形次干道和若干支道组成，并引入地铁二号线和三号线，横纵相交贯穿于琶洲新区，形成六纵六横的密集交通网络，仅穿越琶洲的地铁二号线就耗资113.09亿元。琶洲的交通用地占到了总用地面积的24%，国内的其他城市规划至今难以望其项背。随着琶洲基础设施的持续投入，已经没有人再怀疑琶洲的未来。

    与世界上的其他都会的新核心一样，政府的前期投入之后，介入城市发展的是逐利而来的商业力量，政府与市场的互动是城市发展的永恒主题。早在2003年，便有集“商、展、住”一体的中洲中心开始建设，这个至今仍然占据着琶洲顶级商业地产地位的优秀建筑见证了琶洲的起步与腾飞。2004年，包括香格里拉酒店在内的配套设施陆续开工。琶洲发展的新阶段从那时起就拉开了帷幕。

    琶洲丰厚的投资回报

    政府与市场的良性互动带来了多赢的局面。以琶洲的房地产为例，在政府规划推出之前，琶洲唯一的住宅楼盘大家庭花园价格仅为每平方米2000元，到该项目售完之时，价格已经上涨三倍，如今琶洲地区的住宅价格已经飙至每平方米1.3万元。琶洲的第一个商用项目中洲中心2005年之时便以每平米1.6万元的均价成为该地区最昂贵的物业。今天，琶洲的商用楼盘已经上涨到每平米2万元的高度，同传统商务中心区天河北比肩。琶洲的财富空间早已不只是预期而已，这些已经成为事实的奇迹预示着，琶洲必将展现更加辉煌的财富宏景。

    中洲交易中心成为琶洲写字楼新标杆

    就在琶洲已有的商业地产炙手可热的时候，财富的机遇再一次出现：2009年10月12日，被誉为“广州最美写字楼”的中洲中心二期——中洲交易中心开盘销售，这座堪称“世界级office”的华美建筑再一次将全广州的目光汇聚琶洲。那个即将展现雏形的空中零支点观光长廊恰是琶洲凭借会展经济通向世界之门的绝好象征。布局于此的工商业领袖们，坐拥的不仅仅是举目俯览南中国会展核心区的英姿贵气，更有时刻尽享世界最新鲜商业价值的完美机遇。在这个建筑设计刚刚公布之时，广州的本地媒体便惊呼为“广州最美写字楼”。事实上，每一个了解琶洲的人都应该知道，中洲交易中心之所以成为“广州最美”，不仅因为那个百米长的空中观光走廊，更因为这个项目可以触摸的升值空间。中洲交易中心，即将延续中洲中心的辉煌，成为琶洲核心区域血统纯正的新一代财富巨擘。

    如果说，中洲中心一期见证了琶洲的起步和加速时代，那么当中洲中心二期——中洲交易中心屹立之时，琶洲早已不是昔日那个葱郁幽寂的临江滩涂，会展业惊人的带动作用早已让这块土地迎来了世界各地精英和财富的轮番造访与驻留，无论是每年召开的广交会，还是南中国规模最大的广州车展，抑或吸引各界名流纷至踏来的广州国际奢侈品展，已经将琶洲提升至世界一流商务中心的高地，琶洲的写字楼，完全可以堪称世界级office。11月下旬，在广州国际车展与国际奢侈品展同期举行之时，中洲中心将同时举办广州一年一度的茶博会。几大展览同期盛大举办，届时，大家可以见证琶洲日益散发无限的繁华与成熟魅力，同时也可以欣赏中洲交易中心这座世界级写字楼、广州CBD办公新典范的华美与尊贵。

中洲交易中心被广州的本地媒体誉为“广州最美写字楼”